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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
?? 如果說從融資的角度來看，如果結合我剛才講的這兩方面，其實有些思路和辦法應該還是有的，大傢因為覺得像剛才提的兩類項目都面臨著項目融資周期不確定，或者周期太長，比如說像剛才講的舊改，剛才咱們一些朋友還在交流，實際上類似於舊改項目拆遷進度很難明確也很難把握，金融機構在做的過程當中來講壓力很大，什麼時候還本壓力很大，但是付息問題不大，這是大問題。另外剛才講的第二方面，比如在這一類三四線城市裡面區域裡面，如果有升級的概念，我覺得作為我們就有做，如果沒有，那就細琢磨瞭。升級，我們也會關註產業方面的升級，我最近抱著學習的態度瞎看，最近去一些區域看一些3D打印機、工業機器人還有這一類的項目，當然瞭一些區域政府也在，因為這些產業新建瞭一些園區，在這個過程中來講，我想不管是配套的一些政府類的項目還有民營機構參與這些項目，在我們看來都是可做的，我最起碼保證一點項目層面我們可以引進一些新股東，有實力的企業，雖然在這個過程中讓渡瞭一部分利益，對原有業主增強瞭後續融資能力，給金融機構進入的一些機會。
金融投資機構面對新城鎮化建設發展機遇
王克明：大傢下午好，我叫王克明來自嘉實，嘉實基金是公募基金，管理規模470億，十八大之後允許嘉實基金成立專向子公司，所以嘉實基金成立瞭嘉實資本，除瞭公募做私募，對我們公募的客戶和嘉實的客戶提供精品投資產品，嘉實資本過去兩年時間裡邊總共投資存量是700多億，有200多億退出，現在存量有500億，其中這裡邊主動管理有126億，其它通道業務。主體還是為房地產行業提供融資和投資的服務，特別是中小投資商，中小開發商中小企業，謝謝。??
?? 主持人：非常感謝岑總，我總結一下聽完兩個故事，特別高興在哪兒，我在很多論壇聽到基金同仁說我們跟TOP100跟他們合作，甚至以跟他們合作為榮，我今天聽瞭岑總的話，在座都是中小開發商，你也是給我們中小開發商帶來一個春天，為什麼？你投中小二三線城市商業地產項目，這就挺好，再次感謝岑總，凡是幫助中小開發商我都極大支持和呼籲，有請白總。
?? 我們基金的支持，可能是在銀行信托之外，對這種房地產行業對開發商朋友們補充的支持，我們沒有4新竹市二胎、3、2限制，我們政策和制度是比較靈活的，隻要你能夠保護投資人利益，能夠還我的錢我就可以支持你，謝謝！
?? 第二輪，我想是這樣，因為咱們在座，我看瞭一下兩個基金，一個公募基金資管，一個央企背景的信托還是蠻全面的，再加上曹行長金融機構基本上全瞭這個類別，我拋出一個話題給各位，我們現在主題叫新型城鎮化的地產金融轉型，你們身為金融機構首腦或者負責人來講，怎麼看待中國的新型城鎮化的相關的地產項目，或者有什麼樣的案例跟我們分享，或者看過什麼樣的項目，有什麼樣的奧妙，給我們分享一下這個話題。
?? 主持人：非常感謝王總，活學活用，而且闡述得非常專業，下面請梅總闡述闡述，從信托角度，城鎮化怎麼發展？
?? 主持人：好，非常感謝各位嘉賓自我介紹，而且我覺得我得誇誇我們嘉賓，為什麼？時間控制得非常好，這也體現嘉賓高度概括的表達邏輯能力瞭。
?? 梅詠：從我們信托的角度，今年也在轉型，也希望能夠 看到一些更寬廣的格局，在更多新型產業來講也能夠有一些新突破，因此我們也希望我們的合作開發商客戶也不要局限於原有的開發模式，也把眼界放得更寬一些，有一些更突破性的思路，我想這樣就能夠共同成長，能夠共同合作的更大的空間，謝謝！銀行信用貸款房貸利率是多少缺錢急用哪裡汽車貸款
?? 白勇：這今天八個字，我之夢說一句話，不管是大城市、中城市還是小型城市或者是鄉鎮，核心找到自己準確的產業定位。
岑鵬：謝謝各位來賓，很高興參加這次活動，我叫岑鵬，來自華夏雙大基金，我們這個機構是一個多元化的金融服務型機構，其中這幾年主要做比較多是房地產，房地產這行業主要給房地產企業做融資，跟金融機構合作為主，除此之外我們還做其它產業投資，並購，最近也是在往產業實體方向轉型，這次也是借著咱們主辦方一個平臺來學習。?
主持人：再次感謝曹國嶺副行長的演講，我聽出點味道來，我覺得中小開發商的春天到來瞭，據我所知，四大行，商業股份制銀行，你要不是它的VIP，評級進不瞭大客戶，基本上百強企業進入大客戶，才能拿開發貸款，像中行面臨針對二三線城市，針對中小開發商我覺得這是實實在在幫助我們這個行業在切切實實發展，所以我想會後大傢一定要跟曹行長認識，我是搞金融出身，我覺得這個金融關系一定要建立起來，我們再次鼓掌對曹行長的講話表示感謝。下面進入到對話環節，對話的嘉賓一共有四位，首先邀請華夏雙大北京股權投資基金管理有限公司岑鵬、嘉實基金管理公司王克明、鼎創投資白勇董事長、信托五部總經理，昆侖信托有限責任公司梅詠。
?? 第二個，城鎮化說到收益，城鎮化地產如果簡單說蓋房子農民上樓我覺得會出現更多的鄂爾多斯，並不是說我們現在供給滿足不瞭剛需，而是在不同區域需求是不一樣的，反倒小公司隻做一種模式，滿足這個鎮上最基本消費需求，把農民的消費留在當地，而不是拿著錢去大城市消費這種模式我覺得是對於城鎮化地產非常好的一個示范版本，並不是唯一成功的案例，但是可能會有很多其它案例，我隻講我接觸的案例，這種東西對開發商對金融機構帶來很好的收益。這兩點來說，城鎮化是大話題，針對不同的機構，大傢地位承受風險不同點，我們可以找很多商機，看大傢怎麼去看，我的講話完瞭，謝謝。
?? 岑鵬：我剛才說瞭，我今天主要以學習為主，所以經驗談不上，隻能是淺薄的見識，請專傢領導多指正。
?? 主持人：非常感謝。
?? 在去年的時候，我們參與瞭另外一個案例，這傢公司還是很小的一個公司，它主要做什麼呢？它主要是在西部的大的城市下面的鎮做商業廣場綜合體，面積很小，3萬平左右，他現在做瞭第四個第五個，這個廣場現在成為當地鎮上標志性的一個區域，很多居民說周末帶著孩子去哪兒玩就去城市廣場，吃喝拉撒什麼都管，包括電影院、餐廳、小百貨商場，滿足當地消費需求，所以這個案例至少他做到現在為止，他們是成功的收益也不錯。所以我想提這兩個事情來講是什麼？首先作為金融機構來說，我們第一關註風險，第二才是收益。風險分兩種，一種風險是項目本身的風險，一種風險是系統的風險，當系統不好的時候，我們金融系統跑得比誰都快，這個是 實話，我看一篇文章寫得挺好，我們像遊牧民族一樣，這邊有撥非常肥沃的草地我們來吃草，這草吃差不多時候趕緊轉戰另外一塊地方跑掉瞭，因為有風險。
內容來自sina新聞
?? 從城鎮化這個話題來說，它不是一個很新的話題，可能我們這個名詞相對來講比較新，之前最早從新農村建設，到後來的現在的城鎮化，應該說潮流是一撥接一撥，這段時間我們最忙是收回貸款，整個大環境發生變化。第二，趁著今年12月31號之前趕緊給地方政府平臺公司放貸款，因為明年1月1號之後這些新的模式要出來瞭，可能這些信托公司梅總那邊新經驗出現，我們還有待學習。整個城鎮化地產這個話題來說，我之前在5年前曾經有一個案例，那個案例當時我們沒有城鎮化這個概念，隻有一個什麼概念？就是一個當地溫州商人，在江蘇做生意，他主要做什麼呢？主要做專業的五金市場，我們投瞭一筆錢做得還不錯。後來他說我有新的商業模式，幹嗎呢？就去地市以下的鎮去建商業綜合體，商業綜合體結合大城市裡專業市場，然後配合商業綜合體做商業開發，當時我們覺得概念不錯，做瞭兩期嘗試效果還可以，雖然還沒有完全收回投資，但是通過以租代售的方式，確實把錢賺得不少。過瞭沒兩年這傢企業負責人說，對不起岑總，嘗試得暫停，為什麼？我們這傢公司要上市，海外上市，上市對投四線城市或者村鎮的這種商業地產這種模式投資人不認可，他們更願意看到是一個專業的五金市場運營商，所以把這塊業務就暫緩瞭，沒有嘗試成功或者做瞭一個初步的嘗試沒有實現真正規模化的投資。
白勇：大傢好，我這邊是一個地產基金，叫鼎創投資，我們的業務主要是有那麼幾塊，第一塊就是在國內我們有一傢房地產公司，是專門在國內做地下空間投資和開發，應該說在這塊在國內還算是比較領先。另外一塊就是我們在海外，在美國也做瞭一些房地產投資。在更早以前，我這邊還參與創建瞭一傢美元基金，總共有6億美金，在中國二三線城市投瞭一些項目，這些跟城鎮化好像有一點關系，謝謝！??
?? 白勇：謝謝。我跟克明很趙總都是好朋友，比較熟悉。主辦方原來跟我聯系說講城鎮化，其實當時我的意思，我跟城鎮化關系不太大，我當時想瞭一下，圍繞我做的幾件事情談點感受，第一，我現在在美國在洛杉磯、波士頓有兩三個房地產項目，在海外跟蹤三四年，我的感覺可以從海外城鎮化也許對中國有一點借鑒和啟發。
?? 最近我們發現在美國這邊很多的一些人尤其是年輕人又開始往大城市回流，因為大傢都知道美國早期經歷城市中心，然後往邊緣發展，現在創業的氛圍比較濃厚，那麼這些年輕人他又希望住的地方和辦公地方都靠街比較近，這是一個趨勢，說明咱們城鎮化其實也是要根據它的經濟發展周期還有它的產業的發展是緊密相連的，這是我在國外投對中國城鎮化的感悟。
?? 第二點，我在07年和瑞典銀行傢一起從歐洲募瞭基金，在中國二三線城市投瞭7、8個房地產項目，當時覺得思路挺超前，因為6億美元也是分兩期，第一期確實還不錯，但第二期，我們基本上才投結束，現在其實感覺到二三線就有壓力瞭。通過這個，我自己的一個體會，城鎮化，其實我對城鎮化不是特別明白是什麼意思，前些年提城市化，現在提城鎮化，城鎮化更加像鎮，三四線城市，四五線城市，我總的體驗來說，城鎮化不管怎麼樣，跟產業是最核心，人的城鎮化那都是結果，房子的城鎮化隻是一個殼，產業的佈局才是最關鍵的，所以我們現在感覺到，實際上推城鎮化光靠政府說是很難的，它是一個市場化的動作。投資包括像這些資本它是要受益的，受益最終要來源於當地需求，所以從我們美元基金投的感覺，包括在國外的經歷，感覺到還是在幾個大的城市群的周邊城鎮化成功的可能性更大一點，因為我們美元基金投的是環渤海這個區域，我還有一塊，我們投的另外一塊業務在沿海，像長三角、珠三角、福建等等，發現這些地方更加有可能，三四線四五線城市需求是有的，中部和西部難度還是非常大，所以就是說包括美國也是，我們發現他們人口絕大部分70%、80%都分佈在東西海岸和南邊，這就所謂的微笑曲線，他們經歷瞭幾百年所謂發展，實際上人口還是比較集中的，很難說像我們政府想主導的你就在附近，你就在就地你就開始城鎮化，我覺得這個還是很難的，人們都會有往大的城市或者大的城市群遷移的這麼一個傾向，所以這樣看，中國可能幾個大的城市群，周邊的城鎮化我覺得機會可能會多一點，這是通過美元基金投的一些項目對城鎮化的一點感悟。
?? 第三塊在人民幣這一塊，我在過去這幾年時間做瞭一塊事情，就是做地下空間的投資和開發，因為也是09年還是2010年咱們建設部出臺瞭一個規定，鼓勵地下空間開發，然後我們就投一傢公司，這傢公司叫中防聯博，這傢公司做到國內前兩名。這個過程之中就就點感悟，其實過去政府隻是鼓勵地下空間，實際上真正的這些城市的政府還沒有一個統一的想法，包括規劃都沒有，目前才正在做，我們去做地下空間的時候就發現我們要代表政府去協調地鐵去協調各種各樣的比較復雜的部門，然後我們 統一幫它做規劃，有的地鐵還不願意跟我們銜接，然後告訴他們，你們要不銜接起來是歷史罪人，政府一邊開始做統籌規劃，但是其實建設同時開始搞，等你把規劃搞完瞭地下空間差不多瞭，但是各自為政，那不就是歷史罪人嘛。我覺得通過這個有點感悟，我們將來的這一撥新的所謂城鎮化規劃一定是地上和地下，一定要是統籌把它規劃好瞭，現在大城市在新的項目都是有這樣的，像北京CBD核心區，中間耽擱瞭幾年，政府把地下統籌起來，多花瞭幾年時間把地下整個連通修建然後才地上，我們是三四線四五線地下可能會弱一點，但是在城市核心地段，將來也會比較擁堵，地下和地上結合的空間還是比較大的，總的原則來說，總結一句，城鎮化，中國的空間肯定還是非常大，但是跟市場化的時間是要緊密結合才行，短時間內，因為房地產周期、市場需求等等方面有點壓力這個可能會遇到一點難度，短時間就把它發展得很蓬勃，有點難度，這也是好事，地方政府對當地想明白瞭，我們這個城市產業到底是什麼，謝謝！
?? 主持人：非常感謝，請王總發表一下。
?? 王克明：昨天晚上我看《新聞聯播》，克強總理大概參觀城鎮化進程的展覽，他說瞭一句話，他說新型城鎮化或者叫中國城鎮化進程一個核心就是一個字，就是人。人的感受和人的舒適度可能是中國新型城鎮化的一個核心，政府的利益就是讓更多的老百姓更多的人民更多的公眾改善他的居住條件，改善他的生活環境，提高他的生活品質。從我自己對城鎮化的理解，應該說過去黃金十年房地產我們提的是叫城市化進程，在那之前有一個一二三線城市的劃分，這個劃分不是我們自己提出來的，而是進入中國房地產市場外資大鱷，他們根據中國行政級別來劃分的，一線城市叫直轄市，二線城市叫省會，三線城市是地級市，然後在中國城市化進程過程中，提出瞭一個叫一級半城市的概念，這個一級半城市是什麼概念？就是說要把未來中國13億人口裡邊的城市化進程塑造出12到17個項目，北京、上海這樣三千萬人口的城市，所以我理解可能過去的城市化進程重點是聚焦到這塊，當然不僅指瞭。但是造這種三千萬以上城市的問題現在也凸出來瞭，第一擁堵、第二霧霾，如何能夠宜居，我覺得現在提白銀十年也好是白金十年也好，我們提城鎮化進程。城鎮化進程一直相伴二級半城市的概念，曹行長也提出來，四大行聚焦是46個地級市，所以在我們認為對在城市化過程中可能300萬到600萬人口的城市是一個城市功能跟居住方便度居住條件最佳或者比較舒服的一個規模，不至於造成北京、上海這麼嚴重的擁堵，這麼嚴重的霧霾。因為霧霾的原因現在還沒有徹底澄清，有的說是過去，說是北京600萬汽車的尾氣第一項，第二項，1800根煙囪，第三污染源2800建築工地揚塵，當然現在APEC 藍，更多是鋼廠、水泥廠的排污，所以在二級半城市城鎮化進程過程中可能我們聚焦的大概就是這樣的500萬城市人口的建設。
?? 從一個金融機構來講不太懂城市規劃跟房地產，我們隻是為發展規劃提供金融和融資服務，從我們過去實踐來看，去年是基金子公司的元年，我們嘗試是給一些舊城改造，棚改項目開發建設提供融資支持，隨著過程到今年，第二年，我們對房地產行業的從瞭解到瞭實操，我們從開發資金進入拿地資金，在這個過程中，我們覺得有些客戶已經從單個項目的接觸或者單片的接觸進入到瞭整體開發的接觸，整體規劃的接觸，有些有實力的客戶已經提出瞭，不光像過去是幾萬幾十萬平米的一個項目或者一個綜合體，而是現在提出瞭大概有20個到30個單個項目是500萬到600萬平米這樣大的規劃，這個規劃，不是一個簡單的居住條件首善剛需或者城市名片的概念，而是整個大商業、居住、健康、養老、文化、旅遊甚至各種生態體驗這樣的概念。所以我覺得這些大的規劃跟新概念的接觸，可能代表著中國未來城鎮化進程的一些方向，是不是主流方向我們不太知道，但是作為金融機構，我們願意支持這個領域裡邊的優秀領先的企業，特別是有發展前景，有實力的中小開發商來實現他的理想或者夢想。
??
?? 梅詠：先談一點我自己對城鎮化的理解。因為我們接觸很多項目，包括城市裡面的舊改城中村、棚戶區改造這一類，我 自己理解也算城鎮化一部分，因為首先是什麼呢？雖然它的物理區域上它實際上已經在城市裡，但是人環境、政策配套還有一些從城市規劃層面來看，它實際上跟整個城市的狀況發展是格格不入的，所以這一點來講，這一類的我們理解為項目層面其實也是城鎮化項目裡面一部分，當然也看到確實大的 政策，金融配套政策對這一類項目的改造有比較大力度的支持。
?? 還有一類，就像剛才王總講的比如二三線城市或者說有一些一線城市裡面再往外延伸到三四、四五線城市它們的升級，我理解兩個方面，一個消費升級還有產業升級，在這些區域來講如果說有這種升級因素在裡面，我們理解為就是城鎮化的概念，這是我們自己的判斷。實際上這些地區隻有我們理解為的升級才有可能帶來消費還有一些基礎設施配套有效建設，因為好多地區咱們也說，比如最近幾年，有一些地區，比如說“鬼城”，它們出現不是說政府沒有投入，關鍵沒有產業升級，沒有這種升級就沒有基礎，投入來講最後造成很多資源浪費，實際上不管是金融機構資源投入進去政府資源投入進去都陷入泥潭拔不出來，這一點也是從金融機構角度來講更為關註的地方。
?? 我來做這個主持，按照一般對話的常規，請咱們四位嘉賓簡單用一兩分鐘介紹一下自己所在的機構的背景，讓大傢有所瞭解，先從岑總這兒開始。??
?? 剛才講的城鎮化方面的一些想法，趙總還特別關心中小開發商層次的事，一個就是從哪個角度看，最近正好看到平安信托，把風控指引的標準徹底方向性調整瞭一下，他是叫什麼呢？強調硬抵押，一定要有非常好的抵押物，第二，高洗倉，主體不重要，這是一個定位。另外強監管，做到什麼程度？人盯人，金融機構可以自己去也可以請很多外部專業機構去，包括今天來到會場上還有一些專業評估機構，其實這個也可以在這個領域跟金融機構合作一下，其實在考慮什麼問題？就說在一個周期內，如果你能夠資金挺過一個周期，其實像這類項目做的價值遠比大開發有的項目，利差很小，看起來安全性較高，其實好得多，對金融機構來講，這個賬風控理念通得過，機會大得多。就像我們再一個周期底部建倉一樣，下一個周期會賺得更多，當然在一定程度來講這個也是相互機會，大傢是合作共贏的關系，當然前提要能挺過這個周期，出瞭問題半道就死掉瞭，不管開發商死掉瞭，金融機構死掉瞭，理論就不成立，不管從大的金融政策，尤其最近看到國傢在金融環境政策上，我是前兩天，好像說央行組織很多高級別的金融機構領導人開會，估計有一些新的政策和方向性的調整。所以有點賭性，從這個角度講可能機會更大，我甚至認為勝算概率也會比較大，當然在這個過程中還有很多技巧，並不是簡單粗暴就直接上，其實不是，細的東西可以大傢下來進一步交流。總體講，我覺得城鎮化這裡邊產業的升級包括咱們旅遊、消費這類升級，這類特征如果充分體現出來，在城鎮化區域裡面，我們想不管是金融機構做股權投資還是債權融資機會比較大，否則就會空的，帶來比較大的風險。
?? 主持人：因為時間有限，我估計四位嘉賓還有很多專業東西，因為時間有限沒法再安排瞭，像克明大哥對中國資產證券化深有研究，當然因為今天主題圍繞新型城鎮化地產金融轉型，如果嘉賓願意在會後跟我們嘉賓交流。最後請嘉賓圍繞這個大會主題用一句話給一個寄語，圍繞新型城鎮化地產金融轉型創新這個主題，請四位嘉賓給我們一個寄語，一句話，高度濃縮概括，。
?? 岑鵬：簡單講，我能想到的，八個字，產融結合，因地制宜。
梅詠：首先特別感謝趙總，趙總都老朋友瞭，這個會搞得也非常專業，尤其這個題目非常應咱們現在大傢機構最為關心的一個熱點話題。我叫梅詠，我所在的機構昆侖信托是中石油控股的一個子公司，也是金融板塊一個重要成員單位，它現在管理規模大概是1700億，地產占比也就將近30%，其實不是很高。信托其實就像曹行長講的一樣，在地產公司在項目融資來講大概將近7、8年時間，合作還是很密切，誕生瞭很多新的融資模式和產品，我們也都嘗試過，包括固定收益的，固定加浮動收益或者純浮動收益純股權合作都做過，當然現在信托也有一些新的業務方向的轉型，包括跟咱們城鎮化有關，比如做城鎮化並購基金，跟一些地產商合作跟地方政府合作做一級開發下來，這些也有在做。今天主題城鎮化，所以我們可能也有一些我們近期實踐新的思路，待會可以跟大傢分享一下，感謝。
?? 主持人：突出產業特色，新型城鎮化產業的核心。
?? 王克明：剛才很多嘉賓都提到瞭新型城鎮化周期過長這個問題，在座的人有沒有體驗過北京公交，北京公交12月28號要漲價，我特別體驗瞭一號線很少有人從蘋果園直接坐到四惠東，最堵是東單到西單，什麼意思？新型城鎮化周期很長，作為開發商組織者你對你的資金有總體規劃，每一段時間適用什麼樣的資金就讓他做這一段，從東單到西單，誰適合從金融街到國貿就讓他從金融街到國貿我們坐一號線讓資金做乘客，這樣分段來使用不同的資金成本，不同性質的資金來達到我們新城鎮化建設的目的。另外一點，作為我們金融機構也不能被動來等開發商等房地產行業創新，我們也要主動理解行業的需求，主動理解我們客戶捕捉客戶需求，一方面深入瞭解它的專業性，另一方面通過我們自己的產品創新、技術創新，我們為客戶為行業找到解決方案跟辦法，現在叫互聯網金融或者金融互聯網，我們通過這些技術手段來解決或者部分解決資金成本比企業利潤率還高的問題，為行業盡可能找到低成本的資金支持中國新型城鎮化的發展，謝謝。
?? 主持人：站在銀行各種門類金融機構的角度，我可以這麼理解，王總？各司其職，馬路警察各管一段，該到什麼時候你拿什麼錢就拿什麼錢，非常形象用北京地鐵。
?? 主持人：產融結合，再次感謝四位嘉賓。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/19165944418415895950224.shtml
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